Rio por temporada: quem está lucrando com o boom do Airbnb?
Número recorde de visitantes faz os aluguéis por temporada dispararem na cidade, que se adequa à nova realidade
Por Alessandra Carneiro 18 set 2026, 08h33 | Atualizado em 23 set 2026, 12h28
Em Copacabana, os apartamentos por temporada já se integraram à paisagem. A Princesinha do Mar concentra hoje quase 15 000 anúncios — um de cada três na cidade, segundo levantamento do projeto Inside Airbnb. Isso faz de Copa, e seus pouco mais de 4 quilômetros quadrados, o bairro com a maior densidade de ofertas no mundo inteiro. O cenário acompanha a maré alta do turismo carioca: em 2025, o Rio recebeu 12,5 milhões de visitantes, um recorde, e caminha para repetir o feito em 2026. Conforme o ascendente nicho dos aluguéis de curta duração vai ganhando escala, cresce também uma estrutura profissional para dar conta dele. Administradores, arquitetos, decoradores, empresas de faxina e fotógrafos especializados — toda essa tropa movimenta uma complexa engrenagem.
Recém-chegado à faculdade de geografia, Omar Farhat viu a onda se formar. Ele começou a receber hóspedes em casa às vésperas da Copa de 2014, para ajudar a mãe a quitar uma dívida bancária. A primeira reserva foi selada literalmente na rua: um casal de gaúchos abordado por ele em Ipanema pagou 500 reais por cinco diárias. Atualmente, a Omar do Rio, maior operadora do segmento na cidade, tem sob seu guarda-chuva cerca de 430 imóveis, mantém cinco escritórios e emprega quase duzentas pessoas. E o portfólio avança ao ritmo de 30% ao ano. “Naquela época, todos encaravam a atividade como um hobby ou um extra, mas a profissionalização está a toda”, celebra Farhat.
E o fenômeno que agora toma corpo nem de longe se restringe à hospedagem. À medida que os apartamentos de temporada se multiplicam, observa-se em paralelo um estímulo à compra e à reforma dos imóveis, que assim se valorizam. É justamente aí que entram em cena os investidores que praticam o chamado house flipping — a garimpagem de unidades depreciadas, que são repaginadas e vendidas por cifras mais altas ou deixadas com cara nova para disputar espaço no concorrido mercado de locação por tempo limitado.
Depois de passagens pelo marketing digital e até por um blog fitness, a arquiteta Milla Pádua regressou à profissão em 2022 sem saber se encontraria lugar ao sol. “Eu não tinha nem clientes nem os softwares da minha área instalados no computador”, lembra. Foi por acaso que ela encontrou um bom começo, ao esbarrar com uma clientela de investidores interessados em fazer reforma para revenda ou locação curta. A Flip Reformas já coordena dezessete obras simultâneas, mira quarenta entregas até o fim de 2026 e foca em unidades a partir de 1,5 milhão de reais, sobretudo na rota de Copacabana, Ipanema e Leblon.
Outros cariocas farejam oportunidades aí. A economista Amanda Restom comprou onze imóveis e reservou oito ao Airbnb. À frente da Catete Apartments, ainda administra unidades de mais de uma centena de pessoas e mantém cinco restaurações tocadas ao mesmo tempo, sem pausa para respirar. “O cliente chega com o imóvel e fazemos todo o resto”, esclarece.
Para transformar cada endereço em fonte de renda, entram em ação corretores, advogados, arquitetos, empreiteiros, marceneiros, marmoristas, eletricistas e até fotógrafos. Deixar o apartamento pronto é apenas o início de todo o processo. A cada check-out, surpresas nada agradáveis podem vir à luz. “Os casos mais comuns são lençóis manchados de maquiagem e protetor solar, copos quebrados e ralos entupidos”, conta Fernando Brunet, fundador da administradora Hezi Stay. Em apenas vinte meses de funcionamento, a empresa já tem equipe de oito pessoas e é responsável por trinta imóveis. O cuidado precisa ser milimétrico, no detalhe, para entregá-los à locação. “Já aconteceu de hóspedes me enviarem fotos de um ou dois fios de cabelo encontrados no banheiro. O maior trabalho é manter a vigilância em limpeza e manutenção”, diz.
Os perrengues, e as formas de evitá-los, circulam em grupos de gente escolada no tema, seja no WhatsApp, seja em encontros presenciais organizados por administradores como Virginia Martins. “O hóspede é hoje bem mais exigente com a qualidade da estadia, então é preciso se preparar muito bem para recebê-lo”, ressalta. E assim, em meio ao vaivém de malas, a faxina saiu dos bastidores. Fundada por Frederico Lamarca em 2020 com dez colaboradores, a Vavivê já reúne um pelotão de 240 profissionais e viu a demanda ligada ao aluguel por temporada subir 14% em 2025. Treinados com técnicas de hotelaria, os plantéis têm apenas quatro horas para apagar os vestígios dos visitantes que já se foram. “Quando o estado é crítico, enviamos duas profissionais”, diz Lamarca.
O boom do turismo e os sacolejos na demografia, que trouxeram novas e cada vez menores configurações familiares, são pano de fundo do ímpeto de redesenhar os imóveis. Compactos e mais fáceis de manter, é sob essa moldura que os estúdios conquistam terreno. No primeiro semestre de 2026, 2 479 unidades foram entregues no Rio, o que equivale a 21,4% do total de lançamentos — ante os 14% do mesmo período de 2025, de acordo com o Data Secovi, plataforma do Sindicato de Habitação. “Eles representam mais de uma em cada cinco unidades residenciais inauguradas na cidade”, calcula Roberto Bigler, vice-presidente de condomínios do Secovi Rio.
+ Para receber VEJA RIO em casa, clique aqui
O tamanho fit e um bom endereço, porém, não garantem sozinhos o calendário cheio. Para Omar Farhat, o projeto e a apresentação têm o poder de alterar radicalmente o rendimento. “Num mesmo prédio, pode haver um apartamento com diárias a 200 reais e outro cobrando o triplo”, fala. “O design muda a experiência.” E dá-lhe fotografia, nesta era tão afeita a elas, para mostrar o passo a passo das mudanças — um mercado para muita gente. Gustavo Wittich registrava festas, campanhas publicitárias e viagens quando, em 2011, viu uma chamada do Airbnb, que buscava profissionais com equipamento próprio. Na época, o app subsidiava as sessões, que eram gratuitas para os anfitriões, e ele chegou a percorrer de seis a oito apartamentos por dia. Acabou virando ofício — a fotografia imobiliária responde hoje por praticamente toda a sua renda. “Não dá para ter um anúncio de sucesso com foto de celular, e os maiores administradores sabem disso”, ensina.
Um estudo da FGV Projetos encomendado pelo Airbnb estima que a atividade tenha feito girar em 2025 quase 21 bilhões de reais em solo fluminense, sustentando 128 000 postos de trabalho e gerando mais de 6 bilhões de reais em renda e quase 2 bilhões de reais em tributos. Só na capital, o impacto chegou a 12 bilhões, salto de 21% em relação ao ano anterior, com mais de 73 000 vagas criadas. “Quando um visitante escolhe uma cidade, o efeito não para na acomodação. Ele consome na loja da esquina, no restaurante, na padaria, no pequeno negócio do bairro”, diz Fiamma Zarife, diretora-geral do Airbnb na América do Sul. Segundo Ique Lavatori, consultor da FGV Projetos, a cada 10 reais gastos com acomodação na plataforma, outros 45 reais são injetados em setores como alimentação, comércio e transporte. E o impacto tampouco se encerra nas fronteiras cariocas: mais de 8 bilhões de reais circularam em outros municípios, incluindo destinos turísticos como Búzios, Cabo Frio, Arraial do Cabo e Paraty.
Um efeito colateral da febre dos imóveis por temporada é que o fenômeno termina por pressionar os valores dos aluguéis convencionais — a oferta de imóveis para locação tradicional caiu 31,8% nos últimos três anos, segundo o Secovi. O mesmo tremor se fez sentir em outras metrópoles mundo afora, que se mexeram para frear o abalo. Barcelona decidiu extinguir, até 2028, as licenças de seus mais de 10 000 apartamentos turísticos, em uma tentativa de devolver unidades ao mercado residencial. Os aluguéis por lá aumentaram 68% em uma década diante da escassez provocada pelos contratos de curtíssimo prazo. Já em Nova York, estadias inferiores a um mês podem receber no máximo dois hóspedes e exigem a presença do anfitrião, o que praticamente inviabiliza o aluguel de apartamentos inteiros. No Japão, o governo limitou a atividade a 180 dias por ano — certas áreas de Tóquio estudam inclusive enrijecer ainda mais as regras, de tão recorrentes as queixas de barulho, lixo e invasão de propriedade. Também dentro dos condomínios de maior procura pelos turistas, a vida muda consistentemente: os moradores passam a dividir elevadores, corredores e áreas comuns com ilustres desconhecidos que chegam com malas e códigos de acesso. E, quando já estão se habituando aos forasteiros, eles já se foram e outros vêm.
No Rio, ainda não há legislação municipal específica para disciplinar tal mercado e a disputa avança prédio a prédio, não raro desaguando em quiproquó jurídico. Em 2025, o Tribunal de Justiça manteve a proibição de aluguéis de temporada em um condomínio que afirmava ter finalidade exclusivamente residencial. “Uma solução equilibrada deve preservar o direito de propriedade e a atividade econômica, mas também prever responsabilidades claras para proprietários e plataformas”, avalia Roberto Bigler, do Secovi.
Em meio ao debate não raro acalorado, paira uma questão incontornável: em um futuro próximo, quem ainda conseguirá morar nas áreas mais valorizadas da cidade? Para o urbanista e professor da Uerj Filipe Ungaro, a plataforma amplia a oferta de hospedagem, gera renda e pode financiar a recuperação de imóveis antigos, mas também traz ônus. “O Airbnb deixa a cidade um pouco melhor para os visitantes, mas pior para quem mora”, pondera. Segundo ele, Copacabana, Ipanema e Leblon, seguidos por Centro, Santa Teresa, Glória e Botafogo, correm o risco de passar por uma “turistificação” — multiplicam-se as hospedagens e até o comércio passa a privilegiar quem está de passagem. Há quem prefira verter o olhar para o outro lado da balança, puxando a sardinha para o seu lado. “São inúmeras as novas cadeias produtivas que derivam da atividade, injetando dinheiro importante na cidade”, avalia Omar Farhat. Como em tudo, o desafio maior é achar um ponto de equilíbrio e manter as portas abertas.
ONDE O MUNDO QUER ESTAR
Os bairros do Rio campeões de anúncios no Airbnb
14 935 — Copacabana (31%)
3 860 — Ipanema (8%)
3 689 — Barra da Tijuca (7,7%)
3 284 — Centro (6,8%)
2 075 — Botafogo (4,3%)
48 193 imóveis cariocas estão cadastrados na plataforma
Fonte: Inside Airbnb
PROFISSÕES DO PRESENTE
O mercado do aluguel por temporada abriu novas frentes de trabalho*
ARQUITETO. Especializado em house flipping, toma conta da reforma dos imóveis, que costuma durar em média seis meses entre a fase de projeto e a entrega completa da obra, rendendo em torno de 24 000 reais, segundo Milla Pádua.
DECORADOR. Cria ambientes funcionais e atraentes para melhorar a experiência dos hóspedes e o desempenho dos anúncios. Recebe de 3 500 a 8 000 reais por projeto.
GESTOR DE IMÓVEIS. Assume a operação completa, incluindo anúncios, reservas, atendimento, limpeza, manutenção e prestação de contas ao proprietário. Costuma receber de 15% a 25% do valor das reservas.
ESPECIALISTA EM PRECIFICAÇÃO. Ajusta as diárias de acordo com a procura, a sazonalidade, eventos na cidade, concorrência e ocupação, buscando aumentar a receita sem deixar o calendário vazio. Ganha de 2 500 a 7 000 reais, os mais experientes.
RECEPCIONISTA. É responsável pelo check-in e atendimento dos hóspedes, conferência de documentos, entrega das chaves, além de solucionar dúvidas e imprevistos durante a estadia. A remuneração varia de 1 800 a 3 000 reais por mês.
FOTÓGRAFO. Produz as imagens usadas nos anúncios, valorizando iluminação, decoração e amplitude dos ambientes. Pode faturar entre 250 e 600 reais por unidade clicada.
FAXINEIRO. Prepara o apartamento entre uma estadia e outra seguindo padrões de hotelaria. Ganha de 1 800 a 3 000 reais mensais em empresas como a Vavivê, criada por Frederico Lamarca, que hoje conta com 240 colaboradores. Autônomos recebem em torno de 150 reais pela faxina.
* Os valores podem variar conforme experiência, vínculo profissional, quantidade de serviços e volume de imóveis administrados.
LUCRO NA PONTA DO LÁPIS
De cada 100 reais pagos numa diária, quanto fica, em média, para o proprietário
50 REAIS — rendimento líquido do proprietário
10 REAIS — condomínio, IPTU, luz, internet e outras despesas
15 REAIS — taxa cobrada pela plataforma
25 REAIS — gestão, incluindo limpeza e manutenção
Fonte: Omar do Rio
QUANDO O HÓSPEDE CHEGA
Os efeitos da locação por temporada na rotina dos condomínios
ROTATIVIDADE. Moradores convivem com pessoas diferentes a cada poucos dias.
SEGURANÇA. O fluxo de desconhecidos aumenta a preocupação sobre quem entra e circula pelo prédio.
ACESSO. Chaves, portarias remotas, fechaduras eletrônicas e códigos precisam ser administrados para cada estadia.
CONVIVÊNCIA. Barulho, uso de áreas comuns, lixo e regras do edifício podem virar pontos de atrito.
LEI. Em condomínios exclusivamente residenciais, a possibilidade de aluguel por temporada pode acabar na Justiça.
Em nota enviada a VEJA RIO nesta sexta (18), o Airbnb esclare que a plataforma Inside Airbnb não tem acesso à base de dados oficial da plataforma. “Como o site não tem acesso a informações internas sobre reservas e anúncios, são produzidas estimativas equivocadas, construídas com um método impreciso e sujeito a erros, duplicação e desatualização. Por isso, esses dados não podem ser usados para descrever a operação do Airbnb.”
Nesta quarta (23), o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ), enviou a seguinte nota a VEJA RIO:
“O Creci-RJ reconhece a relevância da abordagem e o crescimento desse segmento no mercado imobiliário. Entretanto, considerando a repercussão da publicação entre os profissionais do setor e, sobretudo, o alcance da informação junto à sociedade, entendemos ser importante acrescentar uma informação de interesse público e relevância social: a locação de imóveis, inclusive por temporada, quando realizada por meio de intermediação imobiliária, está submetida à regulamentação da profissão de corretor de imóveis.”
